Недвижимость на вторичном рынке чаще всего покупают с участием риэлторов или юристов. И это неспроста. Без специалиста сложно заключить безопасную сделку, если не знаешь, на что обращать внимание. В статье расскажем о том, как проверить продавца, чтобы не купить квартиру, которую потом отберут.
Как проверить продавца квартиры при покупке
Проверка квартиры на юридическую чистоту — обязательный этап любой сделки купли-продажи на рынке недвижимости.
Чаще всего проверяют саму недвижимость, но личность продавца важна не меньше.
В его жизни могут быть факторы, которые приведут к признанию сделки недействительной, и не всегда это следствие мошенничества.
Юристы обращают внимание и на то, что проверить личность предыдущего собственника тоже стоит, особенно, если сделка была заключена в последние три года. Так как срок исковой давности и признание сделки недействительной может коснуться и вас, несмотря на то что вы в цепочке продаж лишь второй или даже третий.
Самый рациональный метод проверить продавца квартиры и саму квартиру – заказать выписку из ЕГРН. Документ содержит всю актуальную информацию о недвижимости и владельцах. Просто и быстро можно оформить выписку при помощи сервиса ЕГРН.Реестр. Нужно знать только кадастровый номер или адрес объекта.
Для заказа доступны три варианта выписок. Определите по запросам, какая потребуется вам:
- Вариант №1. Выписка о характеристиках и правах. Расскажет о текущем собственнике, залогах и запрете на регистрацию. А также покажет кадастровую стоимость объекта.
- Вариант №2. Выписка о переходе прав. Покажет информацию о собственниках, историю владений, дату регистрации и дату прекращения прав.
- Вариант №3. Полная выписка. Содержит всю актуальную информацию о собственнике и недвижимости.
Проверьте личность продавца квартиры
В первую очередь нужно убедиться, что личность продавца и личность собственника квартиры совпадают. Право собственности подтверждает выписка из ЕГРН. Ее можно в сжатые сроки получить на сайте ЕГРН.По данным выписки вы увидите всех текущих собственников квартиры и даже историю владений.
Дополнительно стоит проверить паспорт на действительность. Возможно, он просрочен, тогда в регистрации сделки Росреестр просто откажет, и вы потеряете время.
Осмотрите паспорт визуально. В нем не должно быть посторонних надписей, помарок или опечаток. На всех страницах должны быть серия и номер паспорта, необходимые разрешающие отметки, печати, штампы.
Опаснее всего, если паспорт окажется поддельным или украденным. Передавать деньги такому продавцу ни в коем случае нельзя.
Проверьте семейное положение собственника квартиры
Если у продавца квартиры в паспорте стоит штамп о регистрации брака, убедитесь, что супруг дал свое согласие на сделку. Необходимость этого согласия проистекает из права каждого из супругов распоряжаться совместно нажитым имуществом. Это нужно сделать, даже если в выписке из ЕГРН собственником указан только один супруг. А если супруг бывший, а квартира приобреталась в период брака, его согласие так же необходимо.
Исключение — получение квартиры в собственность до брака или брачный договор. Так же под необходимость согласования не попадают сделки с унаследованной, полученной в дар или приватизированной квартирой.
Согласие представлено в виде письма-заявления, удостоверенного нотариусом. Супруг должен четко обозначить в нем свою волю и указать, что не возражает против продажи жилья. Если согласия не было, то супруг имеет право оспорить сделку через суд.
Проверьте вменяемость и дееспособность
Дееспособность продавца подтверждается справками из ПНД и НД. Их не требует Росреестр для регистрации сделки, но наличие справок обезопасит покупателя.
При этом даже две такие справки не могут полностью избавить покупателя от рисков. Гражданский кодекс предусматривает возможность признать сделку недействительной, если ее заключил человек, который не способен в принципе или в момент сделки не мог понимать смысл своих действий и управлять ими.
При этом не обязательно, чтобы он считался недееспособным, достаточно его невменяемости в тот момент, когда был подписан договор.
Напротив, если по справкам вы увидите, что продавец состоит на учете в одном из этих учреждений, это не всегда говорит о его недееспособности. По закону, только суд может признать таковым гражданина. При этом он ставит в известность органы опеки и попечительства, у которых можно узнать о дееспособности точнее. Но такую информацию они обычно не предоставляют третьим лицам.
Проверьте долги продавца квартиры
Даже само по себе наличие долгов у продавца многое говорит о его надежности и добросовестности. Но если долги крупные, и в отношении продавца начаты исполнительные производства, то с его имуществом могут быть проблемы в виде обременений. В этом случае продавец не может свободно распоряжаться своим имуществом. Для этого ему необходимо согласие третьей стороны: банка, займодавца и т.п. Купив такую квартиру, вы рискуете получить сделку, которую суд признает недействительной.
Проверьте статус банкротства
Лица, которые проходят процедуру банкротства, не могут свободно распоряжаться своим имуществом. Продажей занимается только арбитражный управляющий, а само жилье, как правило, реализуют на торгах. Если продавец скрыл свое банкротство и продал квартиру, сделку признают недействительной.
Перед заключением сделки не забудьте проверить и саму недвижимость. Основной документ для этого — выписка из ЕГРН. В сервисе ЕГРН.Реестр вы можете в течение дня получить справку, которую примет суд, банк и госорганы.